Come registrare un contratto di affitto online
Finalmente, dopo lunghe trattative, sei riuscito a strappare al locatore dell’appartamento che tanto ti interessava delle condizioni d’affitto per te molto vantaggiose. Dopo aver stipulato e firmato il contratto, ti è stato detto che le tempistiche per la registrazione di persona presso l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate sono abbastanza lunghe: giacché hai una certa fretta e un po’ di esperienza in campo informatico, vorresti saperne qualcosa in più sul fai da te e capire se, in qualche modo, è possibile registrare un contratto d’affitto usando i servizi online della Pubblica Amministrazione.
Se è questa la tua reale necessità, sappi che posso darti una mano a riuscire nell’impresa: nel corso di questa guida, infatti, ti illustrerò come registrare un contratto di affitto online accedendo ai servizi Entratel disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Chiaramente, per procedere, dovrai avere a disposizione il contratto cartaceo stipulato tra le parti, unitamente ai dati catastali dell’immobile e alle informazioni su canone, condizioni e imposte da pagare.
Come scoprirai tra non molto, accedere al servizio dedicato è tutt’altro che complicato, ma bisogna avere una certa esperienza per riuscire a compilare i vari campi del modulo online, a scanso di errori ed equivoci. Sono comunque certo che, al termine della lettura di questa guida, sarai in grado di decidere autonomamente se proseguire con la sottoscrizione fai da te, oppure se procedere per strade più lunghe — ma, forse, più sicure — che prevedono il supporto di terze parti. Buona lettura e in bocca al lupo per tutto!
Indice
Informazioni preliminari
Prima di entrare nel vivo di questa guida e di mostrarti come avviare la registrazione di un nuovo contratto di affitto online, lascia che ti dia qualche delucidazione in più riguardo la procedura che mi appresto a illustrarti.
Il modello da compilare per registrare, rinnovare, modificare, cedere o cessare un contratto di locazione è denominato RLI (Registrazione Locazioni Immobili) e può essere consegnato sia in forma cartacea, presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate operante su suolo nazionale, sia registrato in maniera telematica, tramite la piattaforma RLI Web.
Sebbene l’accesso a quest’ultimo servizio possa essere effettuato con facilità attraverso il portale Fisconline, la compilazione del modello non è esattamente un gioco da ragazzi: bisogna, infatti, procedere con la compilazione dei vari quadri indicando tutte le informazioni riguardo la tipologia di contratto, la tassazione da applicare, le figure coinvolte (locatore/i e conduttore/i), la tipologia di immobile ed eventuali sistemi di tassazione “agevolata” (come la cedolare secca, per esempio), clausole per canone annuale differenziato e altri casi particolari.
In alcuni casi, potrebbe essere inoltre richiesto di allegare anche una copia del contratto stipulato e firmato tra le parti, in formato PDF/A oppure TIFF: ciò succede, per esempio, quando la locazione in essere non è di tipo abitativo, il contratto è stipulato tra persone fisiche agenti nell’esercizio di impresa/professione oppure qualora siano presenti dei casi particolari.
Inoltre, potrebbe rivelarsi necessario allegare copia del contratto anche se esso è stipulato tra più di tre locatori e conduttori, se riguarda più di una unità abitativa (o un numero di pertinenze superiore a tre) e se vi sono specifiche pattuizioni differenti dall’effettiva disciplina del rapporto di locazione.
Affinché la registrazione vada a buon fine è inoltre necessario procedere con il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, fatta eccezione per i rapporti di locazione registrati in regime di cedolare secca; anche quest’ultima operazione può essere effettuata online, subito prima dell’invio telematico del contratto.
Personalmente, mi limiterò a spiegarti come accedere al portale RLI Web attraverso il sistema Fisconline e come avviare la registrazione di un nuovo contratto d’affitto; non mi è invece possibile guidarti passo-passo attraverso tutte le fasi della sua compilazione, poiché ogni scenario rappresenta un caso a sé.
Per questo motivo, a meno che tu non sia un esperto in materia e non abbia specifiche competenze al riguardo, il mio consiglio è quello di farti assistere oppure di rivolgerti a una persona qualificata, in grado di facilitare la compilazione dei quadri di pertinenza: un errore in fase di registrazione potrebbe costarti caro e provocare conseguenze che vanno dall’errore formale a un errato calcolo di imposte e contributi. Tienilo bene a mente, e sappi che io non mi assumo alcuna responsabilità in merito!
Ad ogni modo, se hai deciso di optare per la registrazione autonoma del contratto e necessiti di qualche indicazione in più riguardo le informazioni da inserire nei vari quadri del documento, puoi prendere visione delle istruzioni per la compilazione in formato PDF, disponibili nell’apposita sezione informativa del sito dell’Agenzia delle Entrate e accessibili cliccando sull’apposito link.
Come registrare un contratto di affitto online
Fatte tutte le dovute precisazioni del caso, è giunto il momento di spiegarti come registrare un contratto di affitto online sfruttando il servizio dedicato, disponibile sulla piattaforma Fisconline, al quale è possibile accedere mediante qualsiasi browser (meglio se da PC). Prima, però, vorrei parlarti di un’alternativa più rapida.
Come si registra un contratto di locazione on line con serviziotelematico.com
Hai bisogno di registrare un contratto di locazione ma non sai bene tutti i passaggi da compiere e, inoltre, non riesci mai a trovare il tempo per recarti all’Agenzia delle entrate e sbrigare la pratica? Lavori nel settore immobiliare, devi registrare svariati contratti di locazione e stai cercando una soluzione in grado di ottimizzare tempo e costi di tali pratiche? Allora ti consiglio di dare un’occhiata a serviziotelematico.com.
Qualora non ne avessi mai sentito parlare, si tratta di un servizio italiano con all’attivo oltre 5.500 utenti iscritti, oltre 83.150 pratiche evase e un tasso di soddisfazione dei clienti pari al 99% (lo dimostra anche il rating medio 4,9 su 592 opinioni certificate da Feedaty) che permette di semplificare in modo enorme la registrazione dei contratti di locazione online, ottimizzando tempi e costi di questa pratica.
Che tu sia un comune cittadino o un professionista che opera nel settore immobiliare, iscrivendoti gratis a serviziotelematico.com potrai registrare i tuoi contratti di locazione per tutta Italia in pochi clic. Tutto quello di cui hai bisogno sono una scansione del contratto di locazione firmato e una copia dei codici fiscali dei contraenti: entro massimo 36 ore (ma tipicamente già dopo 1 giorno) otterrai la ricevuta dall’Agenzia delle Entrate (evento che ti verrà notificato in tempo reale). I file di avvenuta registrazione saranno poi sempre disponibili nella tua Area Riservata su serviziotelematico.com. Sempre dalla medesima Area potrai anche monitorare in ogni momento lo stato di avanzamento delle tue pratiche.
Utilizzando serviziotelematico.com potrai inoltre essere sicuro che i tuoi contratti siano in regola: viene infatti eseguito un controllo di ogni contratto di locazione caricato, in modo da scongiurare errori di compilazione ed evitare sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Potrai usufruire anche di una procedura guidata per la compilazione dei contratti di locazione a norma di legge: ti basterà avere a portata di mano dati del locatore, del conduttore, dati catastali dell’immobile e in pochi clic sarà tutto pronto.
Ti verranno forniti anche promemoria di tutte le scadenze del contratto di locazione e adempimenti e potrai richiedere facilmente visure catastali, ipotecarie e planimetrie; il tutto senza vincoli contrattuali e a prezzi estremamente convenienti: la singola pratica parte da 20 euro IVA inclusa per i privati e da 15 euro + IVA per professionisti e agenzie (qui trovi il listino completo per i privati, mentre qui c’è quello per agenzie e professionisti).
In caso di necessità avrai anche assistenza e consulenza da parte degli esperti di serviziotelematico.com, che saranno sempre a tua disposizione senza costi aggiuntivi rispetto al costo delle pratiche acquistate.
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Potrai così iniziare ad avvalerti di tutti i servizi di serviziotelematico.com scegliendo il metodo di pagamento che preferisci e monitorando le tue pratiche in tempo reale, senza le noie tipiche delle classiche procedure presso l’Agenzia delle Entrate e senza rischi di commettere errori.
Per ulteriori dettagli puoi consultare le FAQ ufficiali di serviziotelematico.com, mentre se vuoi contattare lo staff per richiedere informazioni puoi farlo compilando il modulo che trovi in home page o nella pagina dei contatti.
Modalità d’accesso ai servizi Fisconline
Per poter accedere ai servizi Fisconline in qualità di privato cittadino, è necessario essere in possesso di uno degli strumenti elettronici dedicati: identità SPID, Carta d’Identità Elettronica oppure TS-CNS (tessera sanitaria abilitata Carta Nazionale dei Servizi). I professionisti e le imprese possono usufruire anche delle credenziali Entratel, Fisconline e SISTER, che possono essere richieste direttamente presso l’Agenzia delle Entrate.
Accesso tramite SPID
Per usare i servizi Fisconline tramite SPID è necessario avere delle credenziali con livello di sicurezza 2, le quali si possono richiedere e ottenere presso quasi tutti gli identity provider accreditati dal Governo Italiano (sono equivalenti).
Nel dettaglio, bisogna effettuare una semplice procedura di registrazione online e convalidare la propria identità attraverso uno dei sistemi disponibili presso l’ente certificatore scelto: CIE da scansionare con dispositivo NFC, CNS, kit di firma digitale, webcam con o senza assistenza remota, recandosi in un ufficio o registrando un video di sé stessi con successiva emissione di un bonifico simbolico.
Se non disponi ancora di identità SPID e vorresti una guida passo-passo che ti consenta di ottenerla, puoi dare uno sguardo al mio tutorial su come ottenere le credenziali SPID, nel quale ho trattato l’argomento con dovizia di particolari.
Una volta in possesso dei dati necessari, collegati al sito Web dell’Agenzia delle Entrate, clicca sul pulsante Area riservata e, se necessario, chiudi l’informativa riguardante le nuove modalità d’accesso (basta premere sulla X visibile in cima al riquadro) e premi sul bottone Accedi alla nuova area riservata.
Ora, seleziona la scheda SPID nella finestra successiva, premi sul pulsante Entra con SPID e scegli il tuo identity provider dalla lista di quelli disponibili. A questo punto, indica il nome utente e la password associate alla tua identità digitale, clicca sul pulsante Entra con SPID e porta a termine la verifica di sicurezza di livello 2, usando il secondo fattore di autenticazione previsto per il tuo account (codice monouso generato da app o ricevuto via SMS, notifica in-app o riconoscimento biometrico). Per finire, autorizza l’invio dei tuoi dati presso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, cliccando sull’apposito pulsante.
Carta d’identità Elettronica (CIE)
Per accedere ai servizi Fisconline tramite CIE, devi essere in possesso del PIN associato alla tua carta d’identità e di un lettore NFC USB per computer.
Internavigare, Lettore di Carta d'Identità Elettronica usb2.0 CIE 3.0 ...
Una volta ottenuto il necessario, se non hai ancora provveduto a configurare la CIE per l’utilizzo tramite computer, scarica l’apposito programma dal sito Web dedicato, premendo sul bottone di download specifico per il sistema operativo da te in uso. Dopo aver ottenuto il file eseguibile del programma, aprilo e, se impieghi Windows, porta a termine l’installazione del software premendo sui pulsanti Sì, Accetto e Fine.
Se il tuo è un Mac, invece, dopo aver aperto il file .dmg scaricato in precedenza, fai doppio clic sull’eseguibile .pkg residente al suo interno, premi sul pulsante Continua per tre volte consecutive e poi su Accetta e Installa. Adesso, inserisci la password del Mac nell’apposito campo e finalizza l’installazione del programma premendo sui pulsanti Installa software e Chiudi.
A questo punto, collega il lettore NFC al computer tramite USB, appoggia la CIE sulla sua superficie e apri il software CIE ID, richiamandolo dal menu Start di Windows oppure dal Launchpad di macOS. Ora, premi sui pulsanti Continua e Inizia, digita il PIN della carta negli appositi campi e, quando sei pronto, premi sul pulsante Abbina.
A seguito di questa operazione, il computer si occuperà di verificare la validità della carta e di acquisire il certificato presente al suo interno, notificandoti la cosa con un messaggio. Senza scollegare il lettore e la CIE dal computer, chiudi il programma CIE ID e collegati all’Area Riservata del portale Agenzia delle Entrate.
Ora, fai clic sulla scheda CIE, poi sul pulsante Entra con CIE e scegli l’opzione Prosegui con computer; infine, seleziona il certificato archiviato nella tessera (generalmente è indicato il codice fiscale dell’intestatario), premi sul pulsante OK e, quando ti viene richiesto, immetti le ultime 4 cifre del PIN della CIE e dai nuovamente OK. Finalizza dunque il login rispondendo affermativamente alla richiesta di autorizzazione di invio dei dati, che compare sul sito dell’AdE.
TS-CNS
Se disponi di un lettore di smart card per computer e possiedi il codice PIN associato alla tua TS-CNS, puoi usare quest’ultimo strumento per accedere al portale Fisconline. Prima di procedere, assicurati di aver configurato in maniera corretta il lettore di schede sul computer: se non hai ancora provveduto a farlo, ti rimando alla lettura della mia guida su come attivare la CNS, nel quale ho avuto modo di spiegarti tutto per filo e per segno.
Per accedere a Fisconline tramite CIE, collegati all’apposita pagina del sito dell’Agenzia delle Entrate, clicca sulla scheda CNS e, dopo aver collegato il lettore di smart card al computer e inserito la tessera sanitaria al suo interno, premi sul pulsante Procedi visibile nel riquadro dedicato.
Infine, seleziona il nome del certificato dalla finestra che ti viene proposta (si tratta del codice fiscale associato alla tessera sanitaria), premi sul pulsante OK e immetti il PIN della CNS nella finestra che ti viene proposta. Per finire, dai ancora OK, autorizza l’invio dei dati premendo sul bottone dedicato e attendi il caricamento della tua area personale.
Credenziali Fisconline/Entratel
Se sei in possesso di credenziali Fisconline/Entratel o SISTER e agisci in qualità di professionista con partita IVA, legale rappresentante d’azienda o persona fisica facente veci di terzi, collegati alla pagina d’accesso dei servizi dell’AdE, clicca sulla scheda Credenziali e poi su quella dedicata ai dati in tuo possesso (Fisconline/Entratel oppure SISTER).
Infine, indica il codice fiscale/nome utente, la password e il codice PIN associati al tuo account all’interno degli appositi campi e premi sul pulsante Accedi, per eseguire il login.
Come si registra un contratto di affitto on line con RLI
Se tutto è andato per il verso giusto, a prescindere dalla modalità d’accesso usata in precedenza, dovresti ritrovarti al cospetto della tua area riservata Fisconline. Dunque, per iniziare, clicca sulla voce Servizi situata in alto, espandi la sezione Fabbricati e terreni cliccando sulla freccetta verso il basso posta in sua corrispondenza e, infine, premi sul link Contratti di locazione, in modo da accedere al portale per la compilazione del modello RLI.
Adesso, per avviare la registrazione di un nuovo contratto, clicca sul pulsante denominato Prima registrazione e compila il riquadro Contratto, situato nella pagina successiva, indicando il codice fiscale del richiedente della registrazione (presumibilmente il tuo) e l’identificativo del contratto da creare.
Quest’ultimo può essere composto da lettere, numeri e trattini, è arbitrario e serve per individuare il contratto con sicurezza; se intendi scegliere un codice formato da più cifre o parole (ad es. contrattosalvatore), non lasciare spazi.
Una volta inserite le informazioni necessarie, clicca sul pulsante Avanti e procedi con la compilazione del quadro A, nel quale bisogna indicare i dati generali del contratto (tipologia dello stesso, eventuali casi particolari, ufficio territoriale di competenza, durata, numero pagine, copie, canone e condizioni, garanzie, eventuali scritture private e i propri dati personali o quelli della persona che si rappresenta).
Quando hai finito, clicca sulla voce Controlla frontespizio, per verificare di aver compilato tutti i campi necessari e procedi allo stesso modo con la compilazione dei quadri successivi: il quadro B, dedicato ai dati di locatori e conduttori; il quadro C, dedicato ai dati catastali di immobili e pertinenze; il quadro D, nel quale specificare i dettagli per le locazioni a uso abitativo e l’eventuale opzione di cedolare secca; e il quadro E, nel quale definire le opzioni di locazione con canoni differenti per una o più annualità.
Una volta compilati tutti i quadri, clicca sulla voce Riepilogo (situata a sinistra) per effettuare il calcolo delle imposte di registro e bollo e, nella misura in cui fossero previste, inserisci l’IBAN del conto corrente dal quale prelevare i fondi e il codice fiscale del firmatario del conto, all’interno dei campi presenti nel riquadro Coordinate bancarie.
Infine, allega eventuali documenti necessari per la validazione del documento (copia del contratto sottoscritto dalle parti, scritture private, mappe, planimetrie, inventari e così via), sotto forma di un unico file in formato PDF o TIFF, servendoti del riquadro Allegati.
Ci siamo quasi: clicca ora sulla voce Invio situata nella barra laterale di sinistra, esamina il riepilogo delle informazioni di compilazione immesse in precedenza e, quando sei pronto, premi sul pulsante Procedi e dai conferma all’avviso successivo. A seguito di questa operazione, non sarà più possibile modificare il contenuto del contratto. Nelle fasi successive, verranno effettuati ulteriori controlli d’integrità: qualora fossero presenti dati non conformi, l’invio verrà bloccato, dandoti l’opportunità di apportare le correzioni necessarie.
Per scaricare una copia del contratto in formato PDF, clicca sul pulsante Stampa collocato a sinistra; per verificare l’esito dell’invio del contratto, ritorna alla home page di Fisconline, cliccando sulla voce Torna al portale collocata in alto e consulta la sezione Notifiche annessa alla tua pagina personale.
Articolo realizzato in collaborazione con serviziotelematico.com.
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Autore
Salvatore Aranzulla
Salvatore Aranzulla è il blogger e divulgatore informatico più letto in Italia. Noto per aver scoperto delle vulnerabilità nei siti di Google e Microsoft. Collabora con riviste di informatica e cura la rubrica tecnologica del quotidiano Il Messaggero. È il fondatore di Aranzulla.it, uno dei trenta siti più visitati d'Italia, nel quale risponde con semplicità a migliaia di dubbi di tipo informatico. Ha pubblicato per Mondadori e Mondadori Informatica.
